質問内容「投資用アパートを購入する際の質問です。フルローンで購入する場合、表面利回りが何％…」
投資用アパートを購入する際の質問です。フルローンで購入する場合、表面利回りが何％以上だったら黒字経営が可能だと思いますか？ちなみに築20年前後で、外壁塗装済みと仮定します。
投稿日：2011/04/08
表面利回りと黒字経営は別問題です。いくら表面利回りがよくても、空室だらけでは収益が低下します。フルローンだと返済比率が上がるので、何か不測の事態があれば持ち出しが出る恐れがあります。建物構造が分からないので正確ではありませんが、仮に鉄骨の場合は築20年だとローン期間が15年程度になるので、返済金額が多くなります。立地に問題が無く入居が十分見込めるのなら、表面利回り15％あれば合格ではないでしょうか。空室が目立つ地域であればさらに高い利回りが必要です。補足築20年の木造物件にそれほど長い期間のローンは付かないと思いますが、仮に付いたとしても、耐用年数を超えたローン残高は信用毀損になりますので、次に融資は受けられなくなります。賃貸管理費は家賃の3～5%が多いと思います。固定資産税は評価額の1.4%、都市計画税0.3%です。退去後のクリーニングのみなら15,000円くらいでしょう。築古物件に長いローン期間によるフルローンはリスクが大きく、銀行に対する信用毀損になるので、次の物件が購入できなくなります。
